Valorisation Immobilière
Simulateur de projection de la valeur d'un bien immobilier sur une durée de détention, intégrant les coûts de détention (charges de copropriété, taxe foncière, assurance, travaux d'entretien) et calculant le rendement net total et net réel (déflaté de l'inflation).
Cas d'usage CGP : projeter la valeur d'un bien à T+N sans détourner capital-epargne (qui est sémantiquement un placement financier). Couvre la détention pure, sans loyer ni cession fiscale.
Périmètre
Inclus :
- Prix d'acquisition + frais (notaire, agence, diagnostics)
- Taux de valorisation annuel (hypothèse marché)
- Coûts de détention récurrents (copro, taxe foncière, assurance, entretien)
- Tableau année par année (valeur, coûts cumulés, gain net)
- Rendement net total, annualisé, et net réel (déflaté)
Hors périmètre :
- Fiscalité de cession → utiliser
plus-values-immobilieresavecvaleurProjeteecomme prix de cession - Loyers et exploitation →
lmnp-bic(location meublée) ouimmobilier(location nue) - Crédit immobilier →
credit
Inputs
| Champ | Type | Unité | Défaut | Description |
|---|---|---|---|---|
acquisition_price_eur | number | € | 500000 | Prix d'acquisition hors frais. |
acquisition_fees_eur | number | € | 40000 | Frais de notaire + agence + diagnostics. |
annual_growth_rate | number | décimal | 0.02 | Hypothèse de revalorisation annuelle (2 %/an). |
holding_duration_years | integer | années | 10 | Durée de détention prévue. |
copro_fees_eur_per_year | number | €/an | 2400 | Charges de copropriété (mettre 0 pour une maison hors copro). |
property_tax_eur_per_year | number | €/an | 1500 | Taxe foncière annuelle. |
insurance_eur_per_year | number | €/an | 300 | Assurance habitation ou PNO. |
maintenance_eur_per_year | number | €/an | 1500 | Provision pour travaux d'entretien et de rénovation. |
inflation_rate | number | décimal | 0.02 | Hypothèse d'inflation pour le rendement net réel (déflaté). 0 = nominal. |
Sorties
coutEntree— acquisition + fraiscoutDetentionAnnuel— somme des charges récurrentes annuellescoutDetentionCumule— coût détention sur la périodecoutTotalDetention— frais d'entrée + détention cumuléevaleurProjetee—prix × (1 + g)^duréeplusValueBrute— valeur projetée − prix d'acquisitiongainNet— valeur projetée − coût d'entrée − détention cumuléerendementNetTotal— gainNet / prix d'acquisition × 100 (%)rendementNetAnnuel— rendement annualisé (%)rendementNetReel— rendement annuel déflaté de l'inflation (%)tableauAnnuel[]—{ annee, valeurBien, coutAnnuel, coutCumule, gainBrut, gainNet }
Exemples d'usage
# Cas par défaut (RP 500k, 10 ans, 2 %/an)
node docs/valorisation-immobiliere/node.js
# Cas paramétré
echo '{"acquisition_price_eur":350000,"holding_duration_years":15,"annual_growth_rate":0.025}' > /tmp/p.json
node docs/valorisation-immobiliere/node.js /tmp/p.jsonTests
node docs/valorisation-immobiliere/snapshots/run-tests.jsSources de référence pour annual_growth_rate
- Indice notaires-INSEE — historique national et régional
- MeilleurAgents — données locales actualisées
- Observatoires locaux des collectivités