Simulateur Usufruit Temporaire
À quoi sert ce simulateur ?
Le simulateur Usufruit Temporaire permet au CGP de valoriser un usufruit temporaire (parts de société, immeuble, portefeuille de titres, fonds de commerce) selon le barème fiscal de l'art. 669 II CGI et d'estimer la fiscalité de l'opération — cession à titre onéreux (droit d'enregistrement) ou donation (DMTG).
Il couvre les cas d'usage classiques d'ingénierie patrimoniale :
- Cession d'usufruit temporaire : une personne morale (société d'exploitation, holding) acquiert l'usufruit d'un bien détenu par le patrimoine privé pour en percevoir les revenus sur une durée déterminée.
- Donation d'usufruit temporaire : stratégie moins fréquente mais utile pour un ascendant qui souhaite transmettre temporairement la jouissance d'un bien à un enfant ou petit-enfant.
Méthodologie
1. Valorisation de l'usufruit (art. 669 II CGI)
Le barème fiscal retient 23 % de la valeur en pleine propriété par tranche (entamée) de 10 ans, avec un plafond à 92 % :
| Durée | Taux usufruit | Taux nue-propriété |
|---|---|---|
| 1 à 10 ans | 23 % | 77 % |
| 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| 21 à 30 ans | 69 % | 31 % |
| 31 à 40 ans | 92 % | 8 % |
| au-delà | 92 % (plafond) | 8 % |
2. Fiscalité à la cession
Le droit d'enregistrement dépend du sous-jacent :
- Parts de SCI non-SPI : droit fixe 125 € (art. 726 CGI).
- Parts de SPI (société à prépondérance immobilière) : 5 % de la valeur usufruit.
- Immeuble : DMTO global d'environ 5,80 % (taux moyen, art. 1594 D CGI).
- Portefeuille de titres cotés : ordre de grandeur 0,10 %.
- Fonds de commerce : barème progressif art. 719 CGI (0 % jusqu'à 23 k€, 3 % puis 5 %).
3. Fiscalité à la donation
Les droits de donation (DMTG) s'appliquent sur la valeur usufruit après imputation de l'abattement disponible au titre du lien de parenté (art. 779 CGI), diminué de l'abattement déjà consommé sur les 15 dernières années. Le barème progressif art. 777 CGI est appliqué à la base taxable.
4. TRI pour l'acquéreur d'usufruit
En cas de cession, le simulateur estime le TRI de l'acquéreur comme le taux qui égalise le prix payé avec la somme actualisée des revenus annuels attendus sur la durée de l'usufruit (annuité constante).
Limites connues
- Le calcul du droit DMTO immeuble utilise le taux moyen (5,80 %). Selon les départements et les plafonds applicables, ce taux peut varier entre 5,09 % et 6,40 %.
- L'espérance de vie résiduelle est une approximation unisexe basée sur les tables INSEE 2024, utilisée uniquement pour déclencher des warnings de vigilance (pas pour le calcul fiscal).
- Les plus-values éventuellement réalisées sur la cession de l'usufruit ne sont pas calculées ici : cette simulation porte uniquement sur la valorisation fiscale et les droits d'enregistrement / DMTG.
Utilisation
- Saisir la valeur en pleine propriété du bien et la durée de l'usufruit.
- Choisir le type de sous-jacent (SCI, SPI, immeuble, titres, fonds de commerce).
- Sélectionner le type d'opération (cession ou donation).
- Pour une donation : renseigner le lien de parenté et l'éventuel abattement déjà consommé.
- Pour une cession : cocher la case personne morale contrôlée si applicable (warning art. 13 5° CGI).
- Consulter les onglets Résultats, Détail fiscal (tranches barème), Répartition (graphique) et Impression (export PDF).