SCI IR vs IS — Guide utilisateur
Objectif
Ce simulateur compare la fiscalité d'un investissement immobilier locatif selon deux régimes :
- SCI à l'IR (transparence fiscale) : les associés déclarent directement leur quote-part de résultat foncier
- SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) : la SCI est taxée en son nom, les bénéfices sont distribués sous forme de dividendes
Le simulateur calcule les revenus nets annuels, la plus-value nette à la cession, et le gain global sur la durée de détention dans chaque régime.
Paramètres
Bien immobilier
| Paramètre | Description |
|---|---|
| Valeur du bien | Prix d'acquisition du bien immobilier (€) |
| Prix du terrain | Fraction correspondant au terrain (non amortissable en IS) |
| Durée d'amortissement IS | Durée sur laquelle l'immeuble est amorti (hors terrain) — généralement 20 à 40 ans |
| Revalorisation annuelle | Taux de revalorisation annuel du bien pour estimer le prix de cession |
Revenus et charges
| Paramètre | Description |
|---|---|
| Loyers bruts annuels | Total des loyers perçus avant déduction des charges |
| Charges annuelles | Frais de copropriété, assurances, entretien (hors intérêts et taxe foncière) |
| Intérêts d'emprunt | Intérêts annuels du crédit immobilier (déductibles dans les deux régimes) |
| Taxe foncière | Taxe foncière annuelle |
Fiscalité des associés
| Paramètre | Description |
|---|---|
| TMI des associés | Taux marginal d'imposition des associés personnes physiques (pour le régime IR) |
| Prélèvements sociaux | Taux PS (18,6 % en 2026 — LFSS 2026) |
| Durée de détention | Nombre d'années de détention (impacte les abattements pour durée sur la plus-value) |
Mode de calcul
Mode instantané (défaut)
Compare ponctuellement IR vs IS : revenus, plus-value à la cession, gain global. Ce mode est utilisé pour choisir le régime lors d'une acquisition.
Mode projection multi-années
Active un tableau de cash-flow annuel (capé à 30 ans) et permet de simuler une donation de nue-propriété des parts à mi-parcours. Paramètres supplémentaires :
| Paramètre | Description |
|---|---|
| Type d'analyse | Sélecteur Instantané vs Projection multi-années + donation NP |
| % de parts données en NP | Fraction du capital transmise en nue-propriété (0 % = aucune donation) |
| Année de la donation | Année dans la projection où intervient la donation NP (0 = désactivée) |
| Âge du donateur | Détermine le taux NP art. 669 CGI (50 % pour 51–60 ans, 60 % pour 61–70, 70 % pour 71–80, etc.) |
| Nombre de donateurs | 1 ou 2 (communauté universelle → deux donateurs, doublement des abattements) |
| Enfants donataires | Nombre d'enfants recevant la NP — base de l'abattement ligne directe 100 k€ |
| Année de transmission | Année du dénouement (cession ou succession), bornée à 30 ans |
Résultats
Onglet Résultats
Tableau comparatif des deux régimes :
- Revenu net annuel : après impôts sur les revenus locatifs
- Gain global net : cumul revenus + plus-value nette sur la durée
- Régime recommandé : celui qui maximise le gain global
- Seuil de basculement : TMI à partir de laquelle l'IS devient plus favorable sur les revenus courants
En mode projection, une carte Projection résume le cash-flow cumulé IR/IS, la valeur transmise et l'économie DMTG générée par la donation NP.
Onglet Projection
Tableau année par année avec valeur du bien, amortissement cumulé IS, revenus nets et impôts dans chaque régime. En mode projection, une seconde section détaille :
- le cash-flow annuel IR (résultat, impôt associés) et IS (résultat, IS société, dividende distribuable, dividende net après PFU),
- l'économie DMTG de la donation NP : valeur transmise en NP, abattements consommés, droits payés à la donation, droits sans donation, économie nette,
- le bilan transmission à l'année finale : valeur PP transmise, cumul cash-flow IR vs IS, droits résiduels avec/sans donation.
Onglet Associés
Répartition de la charge fiscale par associé en régime IR, selon leur quote-part de capital.
Particularités fiscales
Régime IS — amortissement
L'IS permet de déduire l'amortissement du bâti (hors terrain), ce qui réduit voire annule le résultat imposable pendant la phase de détention. En contrepartie, à la cession, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (VNC), ce qui augmente la base imposable.
Plus-value en régime IR
Les associés bénéficient des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers :
- IR : exonération totale à 22 ans de détention
- PS : exonération totale à 30 ans de détention
Plus-value en régime IS
La SCI est imposée sur la plus-value professionnelle (prix de cession − VNC). Le résultat net est ensuite distribué aux associés avec application du PFU 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS — LFSS 2026). L'amortissement cumulé amplifie la plus-value imposable, ce qui peut rendre ce régime moins favorable à la cession.
Cas pratiques
Exemple 1 — TMI élevée, courte durée
Pour des associés fortement imposés (TMI 41 %) avec une courte durée de détention (moins de 10 ans), la SCI IS peut s'avérer avantageuse grâce à l'amortissement qui efface le résultat imposable annuel.
Exemple 2 — Longue durée de détention
Pour une détention de 22 ans ou plus, la SCI IR bénéficie d'une exonération totale d'IR sur la plus-value, ce qui compense souvent l'impôt plus élevé sur les revenus courants.
Exemple 3 — Déficit foncier (IR)
Si les charges dépassent les loyers, le régime IR permet d'imputer le déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt), ce qui est impossible en IS.
Exemple 4 — Donation NP anticipée (cas MERCIER)
Couple MERCIER en communauté universelle, SCI à l'IR, 3 enfants, immeuble 900 000 €. À l'année 5, les parents donnent 70 % des parts en nue-propriété (âge 60 ans → taux NP 50 % art. 669 CGI). Transmission finale à l'année 15.
- Assiette NP à l'année 5 : 993 000 € × 0,7 × 0,5 = 347 000 € répartis entre 6 couples (2 parents × 3 enfants).
- Par couple : 58 000 € — sous l'abattement 100 000 € → aucuns droits à la donation.
- À l'année 15, les 30 % conservés en PP (≈ 363 000 €) sont transmis. Abattements non renouvelés (délai 10 ans < 15 ans) mais partiellement disponibles → droits résiduels ≈ 11 400 €.
- Sans donation : succession PP intégrale de 1,21 M€ → droits ≈ 111 400 €.
- Économie DMTG nette ≈ 100 000 €.
Avertissements
- Ce simulateur calcule à hypothèses constantes (loyers, charges, taux constants) sur toute la durée.
- Il ne tient pas compte des règles de cotisation minimale d'IS, des provisions, ni des éventuelles cessions en cours de durée.
- Les abattements IR sur plus-value s'appliquent aux personnes physiques cédant directement ; en pratique, la SCI IR cède ses parts ou son immeuble — les règles exactes dépendent de la structuration.
- Consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal avant toute décision.