Simulateur Plus-Value Immobilière
Outil de calcul de l'imposition sur les plus-values immobilières pour les conseillers en gestion de patrimoine (CGP).
Cas d'usage
- En rendez-vous client, estimer rapidement l'impôt dû lors de la revente d'un bien immobilier
- Comparer l'impact fiscal selon différentes durées de détention
- Évaluer l'intérêt de reporter une vente pour bénéficier d'abattements supplémentaires
- Simuler des scénarios avec abattements exceptionnels ou exonérations non-résident
Règles de calcul
Prix d'acquisition corrigé
Le prix d'acquisition brut est majoré des frais et travauxEur retenus :
- Frais d'acquisition : le plus élevé entre les frais réels et le forfait de 7,5 % du prix d'acquisition (pour une acquisition à titre onéreux)
- Travaux : si la détention est supérieure à 5 ans, le plus élevé entre les travauxEur réels et le forfait de 15 % du prix d'acquisition (acquisition à titre onéreux uniquement)
- Pour un bien acquis à titre gratuit (donation, succession), seuls les frais et travauxEur réels sont retenus
Plus-value brute
Plus-value brute = Prix de cession net - Prix d'acquisition corrigé
Abattements pour durée de détention
Impôt sur le revenu (IR) :
- Années 1 à 5 : 0 %
- Années 6 à 21 : 6 % par an
- Année 22 : 4 %
- Exonération totale après 22 ans
Prélèvements sociaux (PS) :
- Années 1 à 5 : 0 %
- Années 6 à 21 : 1,65 % par an
- Année 22 : 1,60 %
- Années 23 à 30 : 9 % par an
- Exonération totale après 30 ans
Imposition
- IR : 19 % de la plus-value imposable IR
- Prélèvements sociaux : 17,2 % de la plus-value imposable PS
- Surtaxe : applicable si la PV imposable IR dépasse 50 000 € (barème progressif de 2 % à 6 %)
Cas particuliers
- Abattement exceptionnel : s'applique après l'abattement pour durée de détention (zones spécifiques, types de bien particuliers)
- Exonération non-résident UE/EEE : plafonnée à 150 000 € de plus-value nette pour la première cession
Variables d'entrée
| Variable | Type | Défaut | Description |
|---|---|---|---|
typeDeBien | string | "maison" | Type de bien cédé |
typeResident | string | "resident_francais" | Statut fiscal du vendeur |
dateAcquisition | string | "2015-01-01" | Date d'acquisition |
dateCession | string | "2026-01-01" | Date de cession |
prixAcquisitionBrutEur | number | 150 000 | Prix d'achat |
fraisAcquisition | number | 0 | Frais réels (notaire, etc.) |
bienAcquisATitreGratuit | boolean | false | Donation ou succession |
travauxEur | number | 0 | Travaux réalisés |
prixCessionBrutEur | number | 220 000 | Prix de vente |
majorations | number | 0 | Frais de vente |
abattementsExceptionnels | boolean | false | Abattement exceptionnel |
montantAbattementExceptionnelEur | number | 0 | Taux (0-100 %) |
exonerationNonResident | boolean | false | Exonération NR UE/EEE |
Variables de sortie
| Variable | Type | Description |
|---|---|---|
plusValueBrute | number | Plus-value brute |
impotPlusValueNet | number | Impôt total (IR + PS + surtaxe) |
netVendeur | number | Prix de cession net après impôts |
ir | number | Impôt sur le revenu |
prelevementsSociaux | number | Prélèvements sociaux |
taxeComplementaire | number | Surtaxe si PV > 50 000 € |
tableauAnnuel | array | Évolution sur 0-30 ans |
Guide d'utilisation
- Renseigner le type de bien et le statut du résident
- Saisir les dates d'acquisition et de cession
- Indiquer le prix d'achat et le prix de vente
- Optionnellement, ajouter les frais réels et les travauxEur
- Consulter l'onglet Résultats pour la synthèse
- Explorer l'onglet Tableau annuel pour voir l'évolution de l'imposition
- Visualiser le Graphique de la décomposition par durée de détention
- Exporter en PDF via l'onglet Impression
Avertissements réglementaires
- Les résultats présentés sont des estimations basées sur les règles fiscales en vigueur et ne constituent pas un conseil en investissement.
- Ce simulateur est un outil d'aide à la décision pour le CGP, il ne remplace pas une analyse personnalisée.
- Les performances passées ne présagent pas des performances futures.