Simulateur LMNP / BIC meublé
À quoi sert ce simulateur ?
Le simulateur LMNP / BIC meublé accompagne le CGP dans l'évaluation d'une opération de location meublée non professionnelle au régime réel d'imposition. Il modélise :
- les amortissements techniques (immeuble, mobilier, frais d'acquisition),
- le résultat BIC annuel avec plafonnement de l'amortissement
- le report d'amortissement sans limite de durée sur les bénéfices futurs,
- le comparatif avec une location nue à charges égales,
- la plus-value à la cession avec **réintégration des amortissements
- les abattements pour durée de détention IR / PS,
- le bilan global (cash-flow d'exploitation + gain net à la cession).
au résultat avant amortissement (pas de déficit par l'amortissement),
déduits** (réforme du 15/02/2025, loi Le Meur),
Régime fiscal modélisé (2026)
| Élément | Taux / règle |
|---|---|
| IR sur plus-value immobilière | 19 % |
| Prélèvements sociaux sur PV | 18,6 % (LFSS 2026 : 17,2 % + CASA 1,4 pp) |
| Prélèvements sociaux sur BIC | 18,6 % (LFSS 2026) |
| Impôt BIC | TMI + PS 18,6 % |
| Abattement IR | 6 %/an de 6 à 21 ans, 4 % année 22 → exo à 22 ans |
| Abattement PS | 1,65 %/an de 6 à 21 ans, 1,60 % année 22, 9 %/an de 23 à 30 → exo à 30 ans |
| Réintégration amortissements | Oui, depuis le 15/02/2025 (sauf résidences services) |
Paramètres principaux
Acquisition
- Prix d'acquisition : prix payé pour le bien immobilier.
- Quote-part terrain : non amortissable. Usuellement 10 à 20 % du prix.
- Mobilier : prix du mobilier mis à disposition. Amortissable sur 5 à 7 ans.
- Frais d'acquisition : notaire, agence, commissions. Amortissables
sur 15 à 25 ans en LMNP (à la différence du régime foncier où ils ne sont pas déductibles).
Exploitation
- Loyers annuels : loyers bruts perçus.
- Charges annuelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion,
- Intérêts d'emprunt : déjà inclus dans les charges annuelles
- TMI : tranche marginale d'imposition du contribuable.
assurance, copropriété.
(information indicative).
Durées d'amortissement
- Immeuble : 25 à 40 ans (défaut 30 ans).
- Mobilier : 5 à 10 ans (défaut 7 ans).
- Frais d'acquisition : 15 à 25 ans (défaut 20 ans).
Détention et cession
- Durée de détention : années pendant lesquelles le bien est conservé.
- Revalorisation annuelle : hypothèse de valorisation du bien.
- Prix de cession forcé : si > 0, remplace le calcul automatique.
- Résidence services : coche cette case pour les résidences
Utilisée si prixCessionEur = 0.
Ehpad / étudiants / seniors, qui restent exclues de la réintégration des amortissements à la plus-value (régime dérogatoire).
Onglets
Résultats
Synthèse KPI : bilan global, rendement net total, économie d'IR vs location nue, résultat BIC moyen. Décompte des amortissements et récapitulatif de la cession.
Projection BIC
Tableau année par année :
- Loyers et charges,
- Amortissement annuel et effectivement déductible,
- Amortissement en report,
- Résultat BIC imposable,
- Impôt BIC (TMI + PS),
- Impôt location nue comparatif,
- Économie annuelle.
Cession
Décomposition complète du calcul de plus-value :
- Prix de cession, prix d'acquisition majoré/diminué,
- Réintégration des amortissements,
- Abattements IR/PS pour durée de détention,
- IR, PS, surtaxe, impôt total,
- Net vendeur.
Points d'attention pour le CGP
- Pas d'imputation du déficit BIC non pro sur le revenu global :
- Réforme 15/02/2025 : applicable aux cessions postérieures au
- Résidences services : Ehpad, résidences étudiantes ou seniors
- Quote-part terrain : la jurisprudence et la doctrine admettent
- Comparatif location nue : l'approximation du simulateur suppose
seul le déficit dû aux charges (hors amortissement) peut être reporté sur les BIC non pro des 10 années suivantes. Le simulateur ne modélise pas ce report.
15 février 2025. Les amortissements déduits (pas ceux en report) sont réintégrés au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. Effet potentiellement majeur sur des cessions de longue détention.
avec bail commercial restent exclues de la réintégration. Vérifier le statut du bien avec le client.
10 à 20 % du prix selon la localisation. Une quote-part basse augmente les amortissements mais expose à un risque de redressement.
les mêmes charges déductibles, sans déduction particulière. En réalité, la fiscalité foncière impose loyers − charges déductibles ; en régime micro-foncier, on applique 30 % d'abattement forfaitaire.
Avertissement
Ce simulateur est un outil d'aide à la décision. Les résultats sont des estimations basées sur les règles fiscales 2026 connues ; ils ne constituent pas un conseil en investissement ni une analyse personnalisée.